太平天國滅亡爲何會導致清朝樓市崩盤?
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鴉片戰爭前後,天地會衍生出一個分支——小刀會。這個幫會在上海很活躍,祕密結黨,謀劃反清。公元1853年,小刀會首領劉麗川公然打出“反清復明”的旗號,率領幫會成員和附近貧民攻佔嘉定縣城,繼而攻佔上海縣城,宣告“大明國”成立,劉麗川自封“大明國招討大元帥”。滿清政府調派軍隊圍剿,被劉麗川打得稀里嘩啦。清軍敗退,小刀會又攻佔寶山、南匯、川沙、青浦,然後清軍再次圍剿,雙方在今天的上海市區和近郊區縣打了幾十場硬仗。
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過去有句老話:“小亂居鄉,大亂居城。”意思是小股土匪騷擾地方的時候,最好搬到城裏住,因爲城裏有軍隊,有警察,土匪不敢搗蛋;打大仗的時候最好搬到鄉下住,因爲城裏有錢人多,漂亮女人多,機關也多,是財富和政權的象徵,是“兵家必爭之地”,而農村窮得叮噹響,“兵家”們不屑於去爭,住在農村最多被拉壯丁,比城裏安全。所以在和平年月,城市是優於農村的,有錢的農村人爲了換一個相對良好的環境,紛紛在城裏買房定居;一旦爆發戰爭,城裏反不如農村安全,城裏人爲了保住妻女、錢財和自己的小命,不得不向農村逃難。像這種反反覆覆如同拉鋸的城鄉之間的遷徙,曾經在古代中國和近代中國一再上演。 最好
小刀會跟清軍打仗,戰火燒到了家門口,上海人自然要往鄉下搬遷,可是這時候連鄉下也不安全了——太平天國的起義軍,也就是被江南百姓稱爲“長毛”的傢伙,正在勢如破竹地攻城略地,一路上殺富戶、燒廟宇、拉壯丁、徵軍糧,在弄清他們的進軍路線之前,貿然搬到農村去等於送死。城裏沒法待,鄉下又不敢去,外有政府軍,內有小刀會,上海市民何去何從?
第一個房產牛市
逃命的地方還是有的。自封“大明國招討大元帥”的小刀會首領劉麗川是個“洋務派”,他早年在新加坡打過工,後來又在英國洋行做買辦,深知中西武力相差甚遠,得罪洋人後患無窮。爲了使“大明國”這個新政權獲得洋人的支持,劉麗川攻佔上海當天就去了租界,他向各國領事承諾:小刀會只針對清政府,不針對洋人,外面殺聲震天,租界安如泰山,決不讓一兵一卒進租界搗蛋。這個承諾使洋人暫時保持了中立,也讓租界成了戰爭中僅存的和平孤島。哪裏纔是上海人逃難的最佳選擇?租界。
按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約,華洋應該分居,租界裏只能住外國人,不能住中國人。可是這時候戰火燒身,凡跟洋人有點兒關係的中國人都往租界裏逃,跟洋人沒有關係的中國人也在想方設法買通關係往租界裏逃,哪還顧什麼條約不條約?小刀會跟政府軍交火的第一天,英租界裏就涌進了兩萬名中國人,小小的租界擁擠不堪。
洋人剛開始還抗議華人破壞“華洋分居”的條約來着,但很快發現這些扶老攜幼前來逃難的華人都攜帶着金銀細軟,腰包裏都有點兒積蓄窮人逃不進租界,只能在外面等死。難民不像蝸牛揹着房子走路,這時候已是深秋,也不能露宿街頭,所以得向洋房東租房住。房子供不應求,難民不惜千金,一時人如潮涌,房租陡漲,家有大屋的洋人都發了。頭腦精明的洋人趁機搭建簡易房,再高價租給華人,從中獲取高額利潤。很快,在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸,一排一排的小木屋拔地而起,妓院、賭館和鴉片館也在附近遍地開花,上海租界迎來了有史以來第一個房產牛市。
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也就是說,小刀會燃起了戰火,戰火逼着華人逃進租界,華人爲租界房市帶來了需求,暴漲的需求讓歐美開發商賺到了第一桶金。過去我們一說“發戰爭財”,都是指賣軍火,現在看來還有一條發戰爭財的渠道,那就是做房產。
戰爭財利潤雖大,只能在戰爭時候發,和平一降臨,生意就歇菜。小刀會佔領上海不到兩年,滿清政府遊說洋人一同“剿匪”,在洋槍洋炮的支持下,清軍打跑了小刀會,“大明國”就此覆滅,上海恢復了和平,在租界避難的人們返回,洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。小刀會起義之前,租界裏有幾家洋行例如老沙遜販賣鴉片爲業,戰爭時期都改行幹起了房地產,現在和平了,難民走了,房產牛市變成熊市了,它們又都販賣鴉片去了。
開發商是打出來的
上海租界的房產熊市並沒有持續幾年。1862年,太平天國的軍隊接連三次打到上海,引起居民大恐慌,像潮水一樣逃進租界。這回去租界避難的不光是上海人,還有蘇州人和南京人,粗略統計在10萬人以上。難民去而復來,樓市死而復生,曾經空置的小木屋被洋房東用更高的價格租了出去,賣鴉片的洋行再次幹起房地產,租界土地嚴重緊張,地價房價聯袂飛漲。當時法國駐上海領事描述了法租界的情形:“法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價百倍,所有出賣的地皮都被爭相購買……地皮價格擡得很高,最初每畝地賣200兩已經被認爲很貴了,現在即使賣1200兩,買主還是爭先恐後。”
在這種大好形勢下,更多的洋行從事了房地產開發,租界之內開發商林立,計有:老沙遜、新沙遜、怡和、仁記、兆豐、公平、太平、通和、德和、有恆、泰來、榮康、孟吉禮、永順、長利、元芳、和記、裕盛、隆茂、錦名、字林等等。這些開發商不再建造小木屋,改建兩三層的小樓,磚木結構,小小天井,門口上方用石頭髮券,這就是後來聞名於中國近現代建築史的“上海石庫門”。早先開發商只租不賣,後來他們既租又賣,有錢的華人可以把一所甚至多所樓房一次性買下來,然後再分租給沒錢的華人。
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在我們中國,房地產開發這門生意出現得並不晚,拙著《千年樓市:穿越時空去古代置業》開列專章講述過古代中國的開發商,其最大特色就是隻租不賣,多數爲個體經營,沒有出現類似公司的形式,嚴格意義上講,不算是專業的開發商。在我看來,專業的開發商出現在太平天國起義以後,出現在1862年的上海租界,被戰爭所催生。
太平天國一亡,樓市就崩盤
專業的開發商也好,不專業的開發商也罷,在暴利當頭的時候,都很難看清楚未來的形勢。事實上,在江南富人仍在源源不斷地搬進租界的時候,太平天國已經危如累卵,戰爭即將結束的跡象已經顯現,可是開發商們認爲租界裏的虛假繁榮還將一直持續下去,房價還將一直上漲,所以他們的開發規模也一直在擴張。誰知在1864年,太平天國滅亡了,江南戰事平息,租界裏的難民再次返回,新建房屋再次空置,在建的房屋也紛紛停工,許多開發商破了產,從事土地投機的中國買辦也血本無歸,開始有人跳黃浦江了。租界裏的銀行、租界外的錢莊,因爲在牛市時期把資金放進樓市,這時也出現危機,11家銀行有6家瀕臨關門。緊接着是1866年的世界金融危機,一些資金雄厚、經營多年的大洋行也不得不倒閉。
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表面上看,成也房產,敗也房產;實質上,成也戰爭,敗也戰爭
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